2017年01月29日

The house conditions are worse than I had expected.

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【思っていたよりひどい!】 SAI2/Favo640
「思っていたのと違う」という意味で、悪い意味で…と何か例文を探してみたものの、英語の例文は「思っていたより素晴らしい」ばっかりだったので、それを使ったけど、なんか違う気がする。

さて、かれこれ10年くらい使っているSAIがとうとうSAI2にバージョンアップされるということ。
 https://www.systemax.jp/ja/sai/devdept.html
早速、入れ直してみたら、線のエッジが固くなってしまって「思っていたのと違う」。エッジが固くなると、マンガとかカット絵みたいになるんですよね。しかしこれを使うしか無いので、慣れていかなければ。

●引越しのこと。
引越しをしたのは、2016年4月なので、そろそろ落ち着かなければいけないのですが、ワンシーズン過ごさないとわからぬことも有るので、数年かけて(!)書いていきたいと思う所存。

○県庁所在地は4つ目。
引越しして、県庁所在地に住むのは4県目。京都、岡山、千葉、埼玉。「埼玉県さいたま市」と、同じ音と意味に対して漢字ひらがなが混じるため、手書きで書くとかなり混乱します。「さ」の2画目3画目は繋げるのが正しいらしいですね(タモリ倶楽部情報)。

岡山は住んでいた当時、普通の35万人くらいの普通の小さな市だった(今は政令指定都市というのが信じられない)のですが、京都、千葉、さいたま市は政令指定都市だったので、よくあること。「市役所に行ったことがない」 。千葉は1回くらいあったかなあ?さいたま市役所に行くことは、少なくとも今後数年はなさそうです。

●不動産屋選びと家を買う(今回の本題)。
今回の引越しで、なんと生涯2回目の家を買いました。お陰で貯金は全然ありません。買った理由は、売った家のお金が消えるまでに、次の家に使いたかったのと、引越しが嫌いなので1回で済ませたかったため。

千葉のときの家探しは、実際に3件ほど他のものも見たものの、最終的には「奥さんが歩いていたらエキチカ物件(地下にあらず)が売っていた」という理由で購入したので、家探しの苦労もありませんでした。今回は、千葉→埼玉と距離があるためにふらっと歩いて探すわけにもいかないし、職場からの通勤時間なども考慮しなければいけない。とまあ、正攻法の探し方を余儀なくされたというわけです。

今回は、最終的に非常に良い不動産屋にお世話になり、買いつつ売り、かつ移動する3組は仮住まいも不要という超難関ミッションをこなしていただきました。
そんな不動産屋はこちら。結局は営業さんの力量次第になると思いますが。
 ・日本住宅流通
  http://www.jyutaku.co.jp/kanto
そこでわかった不動産探し、不動産屋探しのコツを幾つか書きます。今回は売買の話ですが、賃貸の場合も一部は同じかと思います。

○不動産屋の登録は複数。でもたくさんは不要。
当初、家探しというと賃貸・売買関係なく、たくさんの不動産屋に当たる必要がある、と思っていたわけです。今回実際に10軒以上の不動産屋に個人情報を登録してきましたが、半分くらいでも良かったかなと思うわけです。

というか、半分くらいは登録しっぱなしで、何の連絡も来ませんでした。まあ、登録するとクオカードなどの粗品をくれるところもあるし、どうせもうすぐ引っ越して無くなる情報なので、クオカード狙いに登録しまくってもいいかな?

○ネットからの物件問合せは慎重に。
現在、不動産関係はネットでかなり探せます。そしてネットから問い合わせるというと、ほとんどが大手の住宅斡旋業者(不動産登録代行)サイトになります。SUUMO、at-home、Home's、などなど。

ここで気に入った物件を見つけたとして、サイト経由で問い合わせると、後が大変。SUUMOのリクルートで一度問合せてしまったのですが、その後、リクルートからのスパムDMが来まくりました。1日5通ずつくらい来るし、一つ解除すると他のサービスのメールが来はじめる始末。不動産取引用の専用アドレスを作っても良いかもしれません。

そこで、最初に店頭へ行ったことのある不動産屋の担当者へメールなどで聞いてみましょう。その会社が管理していなかったとしても、基本的には情報を取ってくれるはずです。

○良い不動産屋(1)。メールで対応可能!
これ重要。不動産屋も基本は9時5時の会社。しかも古い価値観の人が多いので、仕事中だろうが電車の中だろうが出張中だろうが、容赦なく電話がかかってくることがあります。これ、本当に勘弁して欲しい。しかもお願いしても、「電話か店頭以外は教えられない」みたいな人がおり、1件は喧嘩になりました。

最終的に使った不動産屋は、候補物件の情報や、手続き書類はあらかじめ全部スキャンして事前にメールで送ってくれるし、作業手順や必要書類なども(間違いも多かったけど)文書化してPDF化して送ってもらえました。Gmailを使用したので、電車の中でも書類が見られて、非常に助かりました。

今回特に、職場から家まで2時間あり、物件を探しているのも職場近くということも有り、仕事中はおろか、仕事の後も電話を受けられない状況。さらに、たびたび店頭(家から2時間…)を訪れることもできなかったので、メール対応不可能な業者は、容赦なく連絡を切っていくことに。

【重要】不動産屋に入ったら「店舗まで遠いので、書類などはメールで送ってもらうことは可能ですか?」と聞いてみましょう。まず物件情報からお願いしてみましょう(結構邪魔だよあれ)。これでNGの不動産屋にあたると、後々苦労します。


○良い不動産屋(2)。不動産の見方、不動産業界の用語などを教えてくれる。
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特に戸建てだと、不動産用語を知っているだけでも、探す手間がかなり省けます。例えば「旗竿物件」。中古で建て直しができないなどの制約がある物件。今回探し始めて3軒目くらいで教わったのですが、そうやって見てみると、なるほど新築はほとんど旗竿。

また、周辺地主の販売順や建てたホームメーカーの事情(ケチりやすい部分の見方など)を教えてもらえない不動産屋は、やめたほうが良いです。

○良い「完全未公開物件」は無い。
ネット等への未公開物件は、有ります。今回は立てている最中などの理由で「公開前」も数件見ました。「旗竿」の不動産屋さんにも言われましたが、今は不動産はデータベースに載せないといけないので、ネット等への未公開を含めてほぼすべての物件が、不動産屋であればアクセスできます。それを「無いですね」なんて渋るところは、どうせろくな物件をだしてこないので、期待するだけ無駄です。

というか、探し始めて2ヶ月もすると、初対面の不動産屋でも「○○町の物件は出てこないけど、売れたんですか?」みたいに、こちらのほうが物件知識が豊富になります。

○実際に行かなきゃわからない物件。
ほとんどそうなんですが、行かなきゃ状況がわからない物件もかなり有りました。家の裏手(北側)がアパートの廊下と2mも離れていない、開発を焦ったあまり、開発区域内の道が全て未舗装砂利道、ベランダの1m先にマンションの排気口、などなど。新築だと、網戸のない物件も複数見ましたが、住む前に網戸工事が必要です。
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また、玄関を開けたら70cm先は隣の家の庭で柵もなく1mくらいの落差が有るとか、2階のトイレのドアが階段の最上段に向けて開くので、ドアを開けた途端に階段を突き落とされそうな家など、第一印象で違和感を感じた家は、きっと住み始めたら不便に感じるはず。見ないとわかりません。

○24時間換気システムの罠。
前の千葉の家もそうでしたが、2003年以降に建てられた家には、シックハウスに対する安全性のため「24時間換気システム」が入っています。各部屋に空気取入口が有り、トイレの換気扇をつけておくと、2時間だか24時間で、家のすべての空気が入れ替わるシステム。

しかしこれ、寒いんですよ。というのも、換気のために、ドアというドアには、空気の抜ける隙間を作る必要があるんですね。前の家で特に寒かったのが風呂。換気扇を切っても、窓を完全に閉めても、どうやっても何処かから風が入ってくる。

また、内覧で1軒あったものとしては、トイレの換気扇のスイッチすら無い、本当に24時間365日換気し続けという物件が有りました。「あれ、切れないの?」「ブレーカーを落とせば…」って、そんなん嫌やわ。いずれ火事になりそうだし。

ちなみに24時間換気システムですが、理論上(?)は、5年間換気したら、それ以降は必要なとき以外に換気する必要が無いそうで、換気扇回りっぱなし物件はどうなるんでしょうか?

○POLUSは、奥さんに売るのがうまい。
埼玉の物件というと、浦和レッズでも有名なPOLUS。POLUSの物件は、近所の同等の物件に比べて、2〜3割ほど高いんですが、これが、建てる前の更地の状態で、売却済みなんですよね。たまに売れ残りでオープンハウスをしていたりするんですが、サンプルのインテリアなども含めて、明るくてきれいに見えるポイントを突いているわけです。

もちろん罠はあって「将来は壁を入れて仕切ることも」→仕切ってないから明るいだけ、さらに後から壁を付ける工事は結構高い。「天井高が他所より高めで開放感」→カーテンや照明サイズが特殊で苦労する、等。

見に行った物件は、ドブの裏かつ庭らしきものの奥行き40cmということで一発却下でしたが、奥さん方が雰囲気に飲まれてフラフラーと行きそうな仕掛けを作っているのはすごい。

○中古物件は相性の良い人から買いたい。
結局今回は、駅からの距離や広さなどのバランスから、中古物件になりました。住んで、生活している中、内覧に行ったところを、元オーナーに気に入ってもらったとかで、なんやかんやがトントン拍子に進みました。やっぱり人の住んでいる家を見に行くのって、すごく気を使います。

探し始めの頃に、築浅の中古物件をみていたんですが、こちらは内覧に行けなさそうな家庭事情だったので、もしもそこを買えたとしても、気分良く住めなかったかもしれない。

逆に売るときも同じで、家だけじゃなくて売り手も買い手も、お互いに気に入ってもらわないと売れるものも売れません。売却時に、子供の関係でとっちらかった我が家を何組か見に来ましたが、緊張しました。そのなかで、内覧中に「狭い」と延々文句を言ってきた人が、内覧後すぐに値切ってきたのでお断りさせていただきました。

○ネットで探す時に妥協は無用。
今回は、5つのポイントで探しました。 1) 駅から遠くない。バスに乗りたくない。 2) 前(千葉)の家より広いか、せめて同じ。 3) 狭くても庭に土がある。 4) 中古なら築20年未満。5) 3階建ては却下。
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当初1) の「駅近」を重視したため、妥協して庭がないとか3階建てを一瞬考えたりしましたが、いずれも後々のことを考えると、あまり良い物件見つからず。

最後は「広い家から見てやれ」と奥さんとスマホで競争で探していたとき、見つけたのが今の家。妥協有りきで調べていたら、見つからなかったと思います。

○最後はタイミング。
千葉の家は、「奥さんが歩いていたら売っていたのを見つけた」と言うものだったのですが、駅近だし庭もあって、非常に気に入っていました。今回のは、たまたま休みの朝に奥さんと競って探していたら、その日に登録されたての物件だったようです。

探す前から「家はタイミングだよね」なんて言っていましたが、本当にタイミングのもんなんですよね。「少し待てば、もうちょっと良い物件が見つかるかも」というのも、間違ってはいないけど、正しくもない。

○特殊能力が身についた。
家探しの集中力から、特殊能力が身につきました。それは「物件写真と情報から、物件の位置をストリートビューで特定する」というもの。特に中古物件は、家を特定されないように、町名までしか書かないなどぼんやりした登録内容になっています。

しかし一部で、不動産屋が客を囲い込み、問い合わせさせるために隠している場合もあります。

そこでまず、基本的な探し方ですが、駅からの距離、学校やスーパーからの徒歩の時間から、大まかな地域を特定します。徒歩1分は80mです。ランドマークが3つあれば、簡単に場所がわかります。

次に物件の詳細図と、場合によっては物件写真の影から、どちらの方向に道路と面しているかを特定します。例えば、北玄関だとその地域の全住宅の半数以下です。

最後に、その物件または隣接の家の屋根の色と航空写真、写り込んでいるフェンスや建物の壁から場所を特定します。

しかし、テキもさるもの、写り込みを最小限にしたり、近接した建物にぼかしをかける、ひどいものでは全く別の物件の写真を使っている物もありました。ベランダの数が違うからバレバレなのですが、そういう事をする不動産屋は利用したくないものです。

これが何の役に立つのかというと、家に居ながらにして、物件を半分以下に絞り込めるわけです。幹線道路の真ん前、工場と向かい合っている、隣がマンションなんていう物件は、見に行くだけ時間の無駄です。

以上。参考になれば。
ラベル:不動産
posted by tikuo (ちくお) at 08:25| Comment(0) | TrackBack(0) | blog | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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